Registro de propiedades

El informe Doing Business registra la totalidad de los procedimientos necesarios para que una empresa  pueda adquirir una propiedad inmueble de otra empresa y transferir el título de propiedad a su nombre con el fin de emplear dicha propiedad para expandir su negocio, como garantía de nuevos préstamos, o si es necesario, para venderla a otra empresa. También se miden el tiempo y costo necesarios para completar cada uno de estos procedimientos.

Adicionalmente, este año Doing Business incluye una nueva medición en el conjunto de indicadores sobre registro de propiedades: el índice de calidad del sistema de administración de tierras en cada economía. Este índice cuenta con cuatro dimensiones: la fiabilidad de la infraestructura, la transparencia de la información, la cobertura geográfica y la resolución de disputas sobre propiedades.

La clasificación en la facilidad de registro de propiedades se determina al ordenar las economías respecto de su puntuación de distancia a la frontera. Este resultado es el promedio simple de las puntuaciones de distancia a la frontera en cada uno de los indicadores que componen este tema.

EFICIENCIA DEL PROCESO DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDADES

De acuerdo a la metodología de Doing Business, el procedimiento de transferencia de una propiedad parte de obtener los documentos necesarios, como por ejemplo una copia del título de propiedad del vendedor, y realizar un estudio del estado de esa titularidad, si se requiere. La transacción se considera completa cuando el comprador puede oponer su titularidad frente a terceros, utilizar la propiedad, emplearla como garantía para un préstamo bancario o venderla. Se incluyen todos los procedimientos que prevé la ley o que son necesarios en la práctica, ya sean responsabilidad del vendedor o del comprador, o  que deban ser completados por un tercero en su representación. Los abogados expertos en propiedades, los notarios y los registros de la propiedad aportan información sobre los procedimientos y el tiempo y costo necesarios para completarlos.

Para hacer los datos comparables en todas las economías, se establecen supuestos acerca de las partes de la transacción, la propiedad y los procedimientos.

Supuestos acerca de las partes

Las partes (comprador y vendedor):

  • Son sociedades de responsabilidad limitada (o su equivalente legal).
  • Están localizadas en la periferia urbana de la ciudad más relevante para los negocios de la economía. Para 11 economías se incluyen datos sobre la segunda mayor ciudad para los negocios.
  • Son 100% de propiedad de empresarios locales del sector privado.
  • Cada una tiene 50 empleados, todos con nacionalidad de la economía.
  • Realizan actividades comerciales generales.

Supuestos acerca de la propiedad

La propiedad:

  • Tiene un valor de 50 veces el ingreso anual per cápita. El precio de venta es igual a este valor.
  • La titularidad es 100% de la sociedad vendedora.
  • No está gravada con hipotecas y ha tenido un único titular durante los últimos diez años.
  • Está registrada en el registro de bienes inmuebles o en el catastro, o en ambos, y no existen disputas en cuanto a quien ostenta la titularidad.
  • Está localizada en una zona comercial de la periferia urbana, y no se requiere una rezonificación del terreno.
  • Consta de un terreno y un edificio. El área del terreno es de 557,4 metros cuadrados (6.000 pies cuadrados). Un almacén de 929 metros cuadrados (10.000 pies cuadrados) de dos pisos está ubicado en el terreno. El almacén tiene 10 años de antigüedad, está en buenas condiciones y cumple con todas las normas generales de seguridad, así como con las normas sobre construcción y otros requisitos legales. No cuenta con un sistema de calefacción. La propiedad del terreno y del edificio será transmitida en su totalidad.
  • No se someterá a renovaciones o construcciones adicionales después de la compra.
  • No tiene árboles, fuentes de agua naturales, reservas naturales o monumentos históricos de ningún tipo.
  • No se empleará para fines especiales, y no se requieren permisos especiales, como los que requieren las zonas residenciales, las plantas industriales, los depósitos de desechos o ciertos tipos de actividades agrícolas.
  • No tiene ocupantes, y ninguna otra parte tiene un interés legal en ella.

Procedimientos

Un procedimiento se define como cualquier interacción del comprador o del vendedor, de sus agentes (si legalmente o en la práctica se requiere un agente) o de la propiedad con partes externas, incluyendo organismos gubernamentales, inspectores, notarios y abogados. Las interacciones entre los ejecutivos de la empresa y los empleados no se consideran como procedimientos. Se consideran todos los procedimientos que legalmente o en la práctica se requieren para registrar una propiedad, incluso si se pudieran evitar en casos excepcionales. Se presume que el comprador emplea las opciones legales más rápidas disponibles, a las que también recurren la mayoría de los titulares de propiedades. A pesar de que la empresa puede usar abogados u otros profesionales cuando sea necesario a lo largo del proceso de registro, se asume que el comprador no emplea un mediador externo en dicho proceso a menos que se exija legalmente o sea la práctica habitual.

Tiempo

El tiempo se cuenta en días calendario. Su cómputo se refiere a la duración media que los abogados expertos en propiedades, así como los notarios o los funcionarios del registro indiquen como necesarios para completar un procedimiento. Se presume que el tiempo mínimo requerido para cada procedimiento es un día excepto para aquellos procedimientos que pueden ser completados en línea para los cuales el tiempo registrado es medio día. Aunque haya procedimientos que puedan realizarse simultáneamente, éstos no pueden comenzar en el mismo día con excepción de los procedimientos en línea. Se presume igualmente que el empresario no pierde tiempo y se dedica a completar cada procedimiento restante sin demora. Si se puede acelerar un procedimiento con un costo adicional, se refleja el procedimiento más rápido, que emplee la mayoría de los titulares de propiedades. Si hay procedimientos que se pueden realizar simultáneamente, se presume que se realizan de ese modo. Se presupone igualmente que las partes involucradas conocen todos los requisitos y el orden de su ejecución desde el principio. No se tiene en cuenta el tiempo dedicado a la recopilación de información.

Costo

El costo se registra como un porcentaje del valor de la propiedad, que se presume equivalente a 50 veces el ingreso per cápita. Sólo se consideran los costos oficiales que exija la ley, que incluyen tarifas, impuestos sobre la transferencia, impuestos sobre el timbre y cualquier otro pago efectuado al registro de bienes inmuebles, notarios, organismos públicos o abogados. Otros impuestos, como los impuestos sobre el incremento de capital, o el impuesto al valor agregado, se excluyen de la medida del costo. Se incluyen tanto los costos que asume el comprador, como los que asume el vendedor. Si los costos estimados difieren entre las diversas fuentes empleadas, se utiliza el promedio de dichos valores.

CALIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN DE TIERRAS

El índice de calidad de administración de tierras se mide como la suma de las puntuaciones de otros cuatro índices: los índices de fiabilidad de la infraestructura, transparencia de la información, cobertura geográfica y resolución de disputas sobre propiedades. Se recopilan datos de la principal ciudad para los negocios de cada economía. En el caso de 11 economías, también se recopilan datos de la segunda ciudad más importante para los negocios.

Índice de fiabilidad de la infraestructura

El índice de fiabilidad de la infraestructura tiene seis components:

  • La forma en que se guardan los títulos de propiedad de la tierra en el registro de la principal ciudad para los negocios de la economía. Se asigna una puntuación de 2 si la mayoría de los títulos de propiedad son completamente digitales; se asigna una puntuación de 1 si la mayoría de los títulos está escaneada, y se asigna una puntuación de 0 si la mayoría está en formato de papel.
  • Existe una base de datos electrónica para verificar la existencia de hipotecas. Se asigna una puntuación de 1 si la respuesta es sí; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • El formato de los mapas de parcelas de tierras en el catastro de la mayor ciudad comercial de la economía. Se asigna una puntuación de 2 si la mayoría de los mapas es completamente digital; se asigna una puntuación de 1 si la mayoría está escaneada; y se asigna una puntuación de 0 si la mayoría está en formato de papel.
  • Existe un sistema de información geográfica, es decir, una base de datos electrónica para registrar los límites de las propiedades, controlar los planos y proveer información catastral. Se asigna una puntuación de 1 si la respuesta es sí; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • La forma en que el registro de la propiedad y el catastro están interconectados. Se asigna una puntuación de 1 si la información sobre los títulos de propiedad y los mapas se mantiene en una sola base de datos o en bases de datos interconectadas; se asigna una puntuación de 0 si no existe conexión entre las diferentes bases de datos.
  • La forma en que se identifican las propiedades inmuebles. Se asigna una puntuación de 1 si existe un número único para identificar las propiedades; se asigna una puntuación de 0 si existen varios identificadores.

El índice va de 0 a 8, donde los valores más altos indican una mayor calidad de la infraestructura para garantizar la fiabilidad de la información sobre los títulos de propiedad y los límites de las propiedades. En Turquía, por ejemplo, las oficinas del registro de la propiedad de Estambul mantienen los títulos en un formato completamente digital (una puntuación de 2) y cuentan con una base de datos totalmente electrónica para verificar la existencia de hipotecas (una puntuación de 1). Las oficinas de la Dirección Catastral de Estambul tienen mapas digitales (una puntuación de 2) y la Dirección de Información Geográfica cuenta con un portal público que permite a los usuarios consultar los planos y la información catastral de las parcelas de tierra, junto con imágenes satelitales (una puntuación de 1). Las bases de datos de títulos de propiedad y mapas están interconectadas mediante el sistema TAKBIS, un sistema integrado de información de las oficinas del registro de la propiedad y el catastro (una puntuación de 1). Además, existe un número único de identificación para las propiedades (una puntuación de 1). La suma de estos números le otorga a Turquía una puntuación de 8 en el índice de fiabilidad de la infraestructura.

Índice de transparencia de la información

El índice de transparencia de la información tiene 10 components:

  • La información sobre los títulos de propiedad está disponible públicamente. Se asigna una puntuación de 1 si cualquier persona puede acceder a la información sobre los títulos de propiedad; se asigna una puntuación de 0 si el acceso es restringido.
  • La lista de documentos necesarios para completar cualquier tipo de operación con bienes inmuebles está públicamente disponible. Se asigna una puntuación de 0,5 si la lista de documentos está disponible en Internet o en una pizarra pública; se asigna una puntuación de 0 si no está disponible para el público o si se puede obtener únicamente en persona.
  • La lista de tarifas para completar cualquier tipo de operación con bienes inmuebles está disponible públicamente. Se asigna una puntuación de 0,5 si la lista de tarifas está disponible en Internet o en una pizarra pública o es gratuita; se asigna una puntuación de 0 si no está disponible para el público o si se puede obtener únicamente en persona.
  • El organismo responsable del registro de las propiedades inmuebles se compromete a entregar un documento jurídicamente vinculante que acredite la propiedad de un bien dentro de un plazo específico. Se asigna una puntuación de 0,5 si dichos estándares de servicio están disponibles en línea o en una pizarra pública; se asigna una puntuación de 0 si no están disponibles para el público o si se pueden obtener únicamente en persona.
  • Existe un mecanismo específico e independiente para presentar quejas sobre un problema que ocurrió en el organismo responsable del registro de propiedades inmuebles. Se asigna una puntuación de 1 si existe un mecanismo de este tipo; se asigna una puntuación de 0 si solo existe un mecanismo general o no existe ningún mecanismo.
  • Se dispone públicamente de estadísticas oficiales sobre el número de operaciones realizadas en el registro de la propiedad de inmuebles. Se asigna una puntuación de 0,5 si se publican estadísticas sobre las transferencias de propiedades realizadas en la principal ciudad para los negocios en el año calendario anterior; se asigna una puntuación de 0 si tales estadísticas no están disponibles públicamente.
  • Los mapas de las parcelas de tierra están disponibles públicamente. Se asigna una puntuación de 0,5 si cualquier persona puede acceder a los mapas; se asigna una puntuación de 0 si el acceso es restringido.
  • La lista de tarifas para acceder a los mapas está disponible públicamente. Se asigna una puntuación de 0,5 si está disponible en línea o en una pizarra pública o es gratuita; se asigna una puntuación de 0 si no está disponible para el público o si únicamente se puede obtener en persona.
  • El catastro se compromete a entregar un mapa actualizado dentro de un plazo específico. Se asigna una puntuación de 0,5 si dichos estándares de servicio están disponibles en línea o en una pizarra pública; se asigna una puntuación de 0 si no están disponibles para el público o si únicamente se pueden obtener en persona.
  • Existe un mecanismo específico e independiente para presentar quejas sobre un problema que haya ocurrido en el catastro. Se asigna una puntuación de 0,5 si existe un mecanismo de este tipo; se asigna una puntuación de 0 si solo existe un mecanismo general o no existe ningún mecanismo.

El índice va de 0 a 6, donde los valores más altos indican una mayor transparencia del sistema de administración de tierras. En los Países Bajos, por ejemplo, cualquier persona que paga una tarifa puede consultar la base de datos de títulos de propiedad (una puntuación de 1). La información se puede obtener en la oficina, por correo o en línea, en el sitio web de Kadaster (http://www.kadaster.nl). Cualquier persona también puede obtener información en línea sobre la lista de documentos que se deben presentar para registrar una propiedad (una puntuación de 0,5), la lista de tarifas de registro (una puntuación de 0,5) y los estándares de servicios (una puntuación de 0,5). Asimismo, cualquier persona que tenga un problema en el registro de la propiedad puede presentar una queja o informar un error completando un formulario específico en línea (una puntuación de 1). Además, Kadaster pone las estadísticas sobre transacciones de propiedades inmuebles a disposición del público, e informa un total de 110 094 transferencias de propiedades en Ámsterdam en 2014 (una puntuación de 0,5). Cualquier persona que paga una tarifa puede consultar los mapas catastrales en línea (una puntuación de 0,5). También es posible obtener acceso público a la lista de tarifas para la consulta de mapas (una puntuación de 0,5). Existen estándares de servicio para la entrega de un plano actualizado (una puntuación de 0,5) y un mecanismo específico para presentar una queja sobre un mapa (una puntuación de 0,5). La suma de estos números le otorga a los Países Bajos una puntuación de 6 en el índice de transparencia de la información.

Índice de cobertura geográfica

El índice de cobertura geográfica tiene cuatro components:

  • Grado de alcance de la cobertura del registro de la propiedad en la ciudad más importante para los negocios. Se asigna una puntuación de 2 si todas las parcelas de tierra privadas de la ciudad están registradas formalmente en el registro de la propiedad; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • Grado de alcance de la cobertura del registro de la propiedad a nivel del país. Se asigna una puntuación de 2 si todas las parcelas de tierra privadas del país están registradas formalmente en el registro de la propiedad; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • Grado de alcance de la cobertura del catastro a nivel de la ciudad más importante para los negocios. Se asigna una puntuación de 2 si todas las parcelas de tierra privadas de la ciudad están mapeadas; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • Grado de alcance de la cobertura del catastro a nivel del país. Se asigna una puntuación de 2 si todas las parcelas de tierra privadas del país están mapeadas; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.

El índice va de 0 a 8, donde los valores más altos indican una mayor cobertura geográfica del registro de la propiedad de la tierra y el catastro. En la República de Corea, por ejemplo, todas las parcelas de tierra privadas están registradas formalmente en el registro de la propiedad de Seúl (una puntuación de 2) y en la economía en su conjunto (una puntuación de 2). Además, todas las parcelas de tierra privadas están mapeadas en Seúl (una puntuación de 2) y en el país en su conjunto (una puntuación de 2). La suma de estos números le otorga a la República de Corea una puntuación de 8 en el índice de cobertura geográfica.

Índice de resolución de disputas sobre propiedades

El índice de resolución de disputas sobre propiedades evalúa el marco jurídico del registro de la propiedad y la accesibilidad de los mecanismos de resolución de disputas. El índice tiene ocho components:

  • La ley exige que todas las operaciones de venta de propiedades se asienten en el registro de propiedades inmuebles para hacerlas oponibles a terceros. Se asigna una puntuación de 1,5 si la respuesta es sí; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • Se encuentra garantizado el sistema formal del registro de propiedades inmuebles. Se asigna una puntuación de 0,5 si la ley exige una garantía pública o privada sobre el registro de propiedades inmuebles; se asigna una puntuación de 0 si no se exige dicha garantía.
  • Existe un mecanismo de compensación específico para cubrir las pérdidas de las partes que realizaron una operación de buena fe basada en información errónea certificada por el registro de propiedades inmuebles. Se asigna una puntuación de 0,5 si la respuesta es sí; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • El sistema jurídico exige la verificación de la validez legal de los documentos necesarios para una operación relacionada con una propiedad. Se asigna una puntuación de 0,5 si existe un examen de validez legal realizado por el oficial del registro o por un profesional (por ejemplo, un notario o un abogado); se asigna una puntuación de 0 si no se realiza un examen.
  • El sistema jurídico exige la verificación de la identidad de las partes que intervienen en una operación relacionada con una propiedad. Se asigna una puntuación de 0,5 si existe una verificación de la identidad, realizada por el oficial del registro o por un profesional (por ejemplo, un notario o un abogado); se asigna una puntuación de 0 si no se realiza dicha verificación.
  • Existe una base de datos nacional para verificar la exactitud de los documentos de identidad. Se asigna una puntuación de 1 si existe esa base; de lo contrario, se asigna una puntuación de 0.
  • Tiempo necesario para que un tribunal de primera instancia (sin apelación) dicte una resolución en una disputa estándar entre dos empresas locales por derechos de tenencia de la tierra por un valor de 50 veces el ingreso per cápita en la principal ciudad para los negocios. Se asigna una puntuación de 3 si se necesita menos de un año; se asigna una puntuación de 2 si se necesitan entre uno y dos años; se asigna una puntuación de 1 si se necesitan entre dos y tres años, y se asigna una puntuación de 0 si se necesitan más de tres años.
  • Estadísticas disponibles públicamente acerca de la cantidad de disputas sobre la propiedad de tierras en primera instancia. Se asigna una puntuación de 0,5 si se han publicado estadísticas acerca de las disputas sobre tierras en la economía en el año calendario anterior; se asigna una puntuación de 0 si tales estadísticas no están disponibles para el público.

El índice va de 0 a 8, donde los valores más altos indican una mayor protección en caso de disputas sobre la propiedad de tierras. En Lituania, por ejemplo, de acuerdo con el Código Civil y la Ley sobre el Registro de Bienes Inmuebles, las operaciones con propiedades deben asentarse en el registro de la propiedad para hacerlas oponibles a terceros (una puntuación de 1,5). El sistema de transferencias de propiedades está garantizado por el estado (una puntuación de 0,5) y cuenta con un mecanismo de compensación para cubrir las pérdidas sufridas por las partes que realizaron una operación de buena fe basada en un error del registro (una puntuación de 0,5). Un notario verifica la validez legal de los documentos en una operación con propiedades (una puntuación de 0,5) y la identidad de las partes (una puntuación de 0,5), de acuerdo con la Ley del Notariado (Ley I-2882). Lituania tiene una base de datos nacional para verificar la exactitud de los documentos de identidad (una puntuación de 1). En una disputa entre dos empresas de Lituania por los derechos de un bien inmueble cuyo valor es de US$745 000, el Tribunal del Distrito de Vilna dicta una resolución en menos de un año (una puntuación de 3). Se recopilan y se publican estadísticas de las disputas sobre propiedades; hubo un total de 71 disputas sobre propiedad de tierras en el país en 2014 (una puntuación de 0,5). La suma de estos números le otorga a Lituania una puntuación de 8 en el índice de resolución de disputas sobre propiedades.

Índice de calidad de la administración de tierras

El índice de calidad de la administración de tierras es la suma de las puntuaciones de los índices de fiabilidad de la infraestructura, transparencia de la información, cobertura geográfica y resolución de disputas sobre propiedades. El índice va de 0 a 30, donde los valores más altos indican una mejor calidad del sistema de administración de tierras.

Si las entidades del sector privado no pudieron registrar transferencias de propiedades en una economía entre junio de 2014 y junio de 2015, la economía recibe la leyenda de “sin práctica” en los indicadores de procedimientos, tiempo y costo. Una economía “sin práctica” recibe una puntuación de 0 en el índice de calidad de la administración de tierras incluso si en su marco jurídico se incluyen disposiciones relacionadas con la administración de tierras.

Los detalles de los datos sobre el registro de propiedades de cada economía se pueden consultar en http://www.doingbusiness.org.