Registro de propiedades
El informe Doing Business registra la totalidad de los procedimientos necesarios cuando una empresa compra un terreno y un edificio de otra empresa con el fin de que las propiedades adquiridas con dicha transacción sirvan para que el comprador expanda su negocio, al utilizar la propiedad como garantía de nuevos préstamos, o si es necesario, la venda a otra empresa. Se incluyen todos los procedimientos que incluye la ley o son necesarios en la práctica, ya sea responsabilidad del vendedor o del comprador o deba ser completado por una tercera parte en su nombre. Los abogados expertos en propiedades, los notarios y los registros de la propiedad de cada país aportan información sobre los procedimientos, el tiempo y costo necesarios para completarlos. Para poder comparar los datos entre los diferentes países, se emplean varias presunciones sobre las partes de la transacción, la propiedad y los procedimientos. La transacción se considera completa cuando es oponible ante terceros y el comprador puede utilizar la propiedad, otorgarla como garantía para un préstamo bancario o revenderla.
Suposiciones acerca de las partes
La empresa:
- Son sociedades de responsabilidad limitada.
- Están localizadas en la periferia urbana de la ciudad más populosa del país.
- Son 100% de propiedad nacional y privada.
- Cada una tiene 50 empleados, todos con nacionalidad local.
- Realiza actividades comerciales generales.
Suposiciones acerca de la propiedad
La propiedad:
- Tiene un valor de 50 veces el ingreso anual per cápita.
- El precio de venta es igual a este valor.
- La titularidad es 100% de la sociedad vendedora.
- No está gravada con hipotecas y ha pertenecido a la misma sociedad durante los últimos diez años.
- Está registrada en registro de bienes inmuebles o en el catastro, o en ambos, y no existen disputas en cuanto a quien ostenta la titularidad.
- Está localizada en una zona comercial de la periferia urbana, y no se requiere una rezonificación del terreno.
- Consiste de un terreno y un edificio. El área del terreno es de 6.000 pies cuadrados (557,4 metros cuadrados). Un almacén de 10.000 pies cuadrados (929 metros cuadrados) está ubicado en el terreno. El almacén tiene 10 años de antigüedad, está en buenas condiciones y cumple con todas las normas generales de seguridad, así como con las normas sobre construcción y otros requisitos legales. La propiedad del terreno y del edificio será transmitida en su totalidad.
- No se someterá a renovaciones o construcciones adicionales después de la compra.
- No tiene árboles, fuentes de agua naturales, reservas naturales o monumentos históricos de ninguna clase.
- No se empleará para fines especiales, y no se requieren permisos especiales, como los que requieren las zonas residenciales, las plantas industriales, los depósitos de desperdicios o ciertos tipos de actividades agrícolas.
- No tiene ocupantes (legales o ilegales), y ninguna otra parte posee un interés legal en ella.
Un procedimiento se define como cualquier interacción del comprador o del vendedor, de sus agentes (si legalmente o en la práctica se requiere un agente) o de la propiedad con partes externas, incluyendo organismos gubernamentales, inspectores, notarios y abogados. Las interacciones entre los ejecutivos de la empresa y los empleados no se consideran procedimientos. Se consideran todos los procedimientos que legalmente o en práctica se requieren para registrar una propiedad, incluso si se pudieran evitar en casos excepcionales. Se presume que el comprador emplea las opciones legales más rápidas disponibles, a las que también recurren la mayoría de los titulares de propiedades. A pesar de que la empresa puede usar abogados u otros profesionales, cuando sea necesario, a lo largo del proceso de registro, se supone que no emplea un mediador externo en dicho proceso a menos que se exija legalmente o sea la práctica habitual.
Tiempo
El tiempo se cuenta en días calendario. Su cómputo se refiere a la duración en promedio que los abogados expertos en compraventa de bienes inmuebles, así como los notarios o los funcionarios del registro indiquen como necesarios para completar un procedimiento. Se establece la presunción de que el tiempo mínimo requerido para cada procedimiento es de un día, y que aunque haya procedimientos que pueden solicitarse simultáneamente, se entiende que éstos no comienzan el mismo día. Se asume igualmente que el empresario no pierde tiempo y se dedica a completar cada procedimiento restante sin demora. Si se puede acelerar un procedimiento con un costo adicional, se refleja el procedimiento más rápido, que emplee la mayoría de los titulares de propiedades. Si hay procedimientos que se pueden realizar simultáneamente, se presume que se realizan de ese modo. Se presupone igualmente que las partes involucradas conocen todas las regulaciones y el orden de ejecución desde el principio. No se tiene en cuenta el tiempo dedicado a la recopilación de información.
Costo
El costo se registra como un porcentaje del valor de la propiedad, que se presume equivalente a 50 veces el ingreso per cápita. Sólo se consideran los costos oficiales que exija la ley, que incluyen tarifas, impuestos sobre la transmisión, impuestos sobre el timbre y cualquier otro pago efectuado al registro de bienes inmuebles, notarios, organismos públicos o abogados. Otros impuestos, como impuestos sobre el incremento de capital, o el impuesto al valor agregado, se excluyen de la medida del costo. Se incluyen tanto los costos que asume el comprador, como los que asume el vendedor. Si los costos estimados difieren entre las diversas fuentes empleadas, se utiliza el promedio de dichos valores.